주택임대소득세 의미, 신고 방법 절차 세율, 과세판단 (임대소득세)

1.주택임대소득세 의미

1. 2019년 귀속분부터 주택임대수입금액이 2천만 원 이하이더라도 소득세를 신고납부해야 합니다.

2018년 귀속분까지는 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하일 경우 소득세가 과세되지 않았지만 2019년 귀속분부터는 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하이더라도 소득세를 신고납부해야 합니다.

만일 주택임대 수입금액이 2천만 원을 초과하면 주택임대소득과 타 소득을 합산하여 소득세를 계산해야 하는데 이를 종합과세라 부릅니다.

주택임대 수입금액이 2천만 원 이하이면 종합과세와 분리과세 방식 중 납세자가 선택한 방법으로 신고할 수 있습니다. 분리과세란 주택임대소득을 타서 득과 합산하지 않고 별도로 과세하는 것을 말합니다.

2.주택임대소득세 세율

2. 보유주택을 계산한 다음 월세는 2주택부터, 전세는 3주택부터 소득세가 과세됩니다.

주택을 임대한다고 모두 세금이 부과되지는 않습니다. 보유 중인 주택 수에 따라 소득세 과세방식이 달라지는데요.

주택임대소득 과세 여부는 임대 중인 주택수가 아니라 보유 중인 주택 수에 따라 판단합니다.

거주 중인 주택 1채와 임대 중인 주택 1채를 보유한 자가 거주주택을 제외하고 임대 중인 주택이 1채이므로 월세 소득에 대해 소득세가 과세되지 않는다고 알고 계신 분들이 있습니다. 이 경우 보유주택이 2채이므로 월세소득에 대해서도 임대소득에 대한 소득세가 과세됩니다.

1. 월세 소득이 있는 경우

월세 소득이 있는 경우 2주택자부터 소득세가 과세됩니다. 다만 월세를 받는 주택이 기준시가 9억 원을 초과하는 고가주택이라면 1주택인 경우에도 소득세가 과세됩니다.

2. 전세보증금을 받은 경우

월세는 받지 않고 전세보증금만 받는 분들도 계실 텐데요. 임대인이 전세보증금만 받을 경우 월세소득이 없으므로 실제 임대수입금액이 없지만, 세법에서는 전세보증금을 받는 사람들과 월세를 받는 사람들의 과세형평 때문에 전세보증금에 일정 이자율(19년 귀속분은 2.1%)을 곱한 금액을 임대료로 간주하는데요. 이를 간주임대료라 부릅니다.

전세보증금을 받는 분들은 3주택 이상 보유할 경우 간주임대료를 계산하여 소득세를 과세합니다.

한편, 간주임대료 과세대상 주택수를 계산할 때 전용면적 40㎡ 이하이고, 기준시가 2억 원 이하인 주택은 주택수에서 제외되며, 간주임대료도 과세되지 않습니다.

3. 주택수를 계산할 때 배우자가 보유한 주택은 합산하여 계산합니다.

위에서 월세를 받는 분들은 2주택부터, 전세보증금만 받는 분들은 3주택부터 주택임대소득에 대한 소득세가 과세된다고 설명드렸는데요.

주택 수에 따라 소득세 과세 여부가 달라지므로 주택임대소득에 대한 소득세를 계산할 때는 주택 수 산정이 중요합니다.

주택임대소득에 대한 소득세 과세 여부 판단을 위한 주택수를 계산할 때는 배우자가 보유한 주택수까지 포함해서 계산합니다. 배우자가 보유한 주택 수만 합산되는 것일 뿐, 직계존비속이 보유한 주택수는 합산되지 않습니다.

여기서 주의할 점이 있는데요. 주택수를 계산할 때만 배우자가 보유한 주택수를 포함하는 것일 뿐, 배우자의 임대소득을 합산하여 소득세를 계산하지는 않습니다. 소득세는 인별 과세이므로 각자의 소득에 대해 소득세를 별도로 과세합니다.

그 외 다가구주택은 주택임대소득을 계산할 때 1채의 주택으로 봅니다.

한편, 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 보되, 만일 지분이 동일한 경우 지분 소유자 중 합의하여 1인의 소유로 정할 경우 그 사람 소유 주택 수로 계산할 수 있습니다.

이와 유사하게 배우자와 주택을 공동소유하는 경우 지분이 큰 자의 소유로 보되, 지분이 같은 경우 합의하에 그중 1인의 주택으로 할 수 있습니다.

배우자와 50:50으로 주택을 공동소유하는 경우 그중 1인의 주택으로 할 수 있다고 했는데요. 이때 유의할 사항이 있습니다.

만일 남편 1주택, 부인 1주택, 공동소유 주택이 2 채일 경우 공동소유 주택을 부인의 주택으로 신고하면 남편은 1주택이 됩니다. 이 경우 남편 소유 주택이 월세를 받는 주택이라면 임대소득에 대한 소득세가 과세될까요?

월세는 2주택부터 과세되므로 과세가 안된다고 생각하는 분들이 있습니다. 위에서 설명드렸지만 주택 임대소득에 대한 소득세 과세대상 주택수를 계산할 때 배우자의 주택까지 포함하여 주택수를 계산한다고 설명드렸는데요.

위 사례의 경우 공동소유 주택 2채를 부인의 주택으로 보더라도 어차피 부인 소유 주택까지 합하여 4주택이므로 남편이 보유한 주택의 월세소득에 대해서는 소득세가 과세됩니다.

4. 배우자와 공동소유하는 주택의 간주임대료를 계산할 때는 공동사업장을 1거주자로 보아 별도로 소득금액을 계산합니다.

주택을 구입할 때 양도세와 종부세, 임대소득에 대한 소득세 부담을 줄이기 위해 배우자와 공동명의로 취득하는 분들이 많은데요. 이런 경우 간주임대료를 어떻게 계산하며, 소득금액 계산은 어떻게 하는지 궁금해하는 분들이 많습니다.

간주임대료는 주택별로 계산하며 계산식은 다음과 같습니다.

간주임대료 : (보증금 - 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 × 임대일수/365 - 이자 및 배당수익

간주임대료를 계산할 때 인별로 보증금에서 3억 원을 차감해 주는데요. 3억 원은 주택마다 차감하는 것이 아니라 인별로 총 3억 원을 차감합니다.

임대인이 여러 채의 주택을 전세로 임대하고 있다면 어떤 주택에서 3억 원을 차감할까요? 소득세법시행령에서는 보증금 적수(보증금 × 1년 중 임대한 일수)가 가장 큰 보증금에서 차감하도록 규정하고 있습니다.

만일 배우자와 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우 간주임대료를 계산할 때 3억 원은 어떻게 차감할까요?

법령에서는 명확하게 규정하고 있지 않은데요. 국세청 유권해석에 의하면 공동으로 소유하고 있는 주택을 하나의 사업장(공동사업장)으로 하고 그 공동사업장을 1거주자로 보아 소득금액을 계산한다고 설명하고 있습니다.

잘 이해가 안 될 것 같아 사례를 만들어 보았습니다.

위 사례는 A, B 주택은 남편 단독으로 C, D 주택은 배우자와 5:5로 공동으로 주택을 소유한 경우입니다.

간주임대료를 계산할 때 단독으로 소유한 주택 중 보증금 적수가 큰 B주택에서 3억 원을 차감하여 간주임대료를 계산합니다.

B주택에서 3억 원을 이미 공제받았으므로 A주택의 간주임대료를 계산할 때는 3억 원이 공제되지 않습니다. A주택과 B주택의 간주임대료 합계는 7,560,000원입니다.

C, D 주택은 공동으로 소유하고 있는데요. 공동소유 주택의 간주임대료를 계산할 때 공동사업장(C,D)을 별도의 거주자로 보아 소득금액을 따로 계산합니다.

C,D주택 중 C의 보증금 적수가 더 크므로 여기에서 3억 원을 차감하여 간주임대료를 계산하며, 이미 C에서 3억 원을 차감했으므로 D주택의 간주임대료를 계산할 때는 3억 원을 차감하지 않습니다.

이렇게 C,D주택의 간주임대료를 계산하여 합한 금액이 7,560,000원이 되며, 여기에 수익분배비율 50%를 곱해서 남편의 소득금액 3,780,000원이 계산됩니다.

공동소유 주택의 간주임대료 3,780,000원과 단독 소유 주택의 간주임대료 7,560,000원의 합계 11,340,000원이 남편의 주택임대수입금액이 됩니다.

5. 같은 비율로 공동소유하는 주택의 임대수입은 가급적 지분비율로 안분하는 것이 좋을 것 같습니다.

주택을 공동소유할 경우 수입금액을 각자의 지분율로 안분하는 것이 상식적인데요.

소득세법시행령 제8조의2 제3항 제2호를 보면 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우 해당 주택은 그 자의 주택으로 본다고 규정하고 있습니다.

이 조문의 내용에 대해 논란이 많은데요.

이 조문의 의미는 공동사업에 대한 약정을 체결할 때 소득금액을 전부 한 사람에게 배분하는 것으로 약정하고, 실제 한 사람에게 귀속이 될 경우 그 사람의 수입금액으로 계상할 수 있다는 의미입니다.

다만, 임대소득이 실제로 1인에게 지급이 되어야 하며, 조세부담을 부당하게 감소시킬 목적으로 특수관계인 1인에게 귀속시킬 경우에는 부당행위계산부인 규정이 적용될 수 있습니다.

현재 국세청 상담센터에서도 지분 비율이나 약정 유무에 관계없이 한 사람에게 소득금액을 몰아줄 경우 문제가 될 수 있다고 이야기하고 있으니 유의하시기 바랍니다.

6. 임대수입이 2천만 원 이하일 경우 분리과세로 세액을 계산할 수 있습니다.

주택임대 수입금액이 2천만 원 이하일 경우 분리과세와 종합과세 중 선택한 방법으로 신고할 수 있습니다.

분리과세란 다른 소득과 합산하지 않고 주택임대 소득에 대한 소득세를 별도로 계산하는 방식을 의미합니다. 분리과세 방식으로 세액을 계산하려면 다음의 과정을 거쳐야 합니다.

1) 주택임대 수입금액 계산 : 월세 + 간주임대료 + 정액 관리비

2) 필요경비 차감 : 수입금액 × 50%(등록 임대주택 60%)

3) 기타공제 차감 : 200만 원(등록 임대주택 400만 원). 단, 주택임대소득 외 타 소득금액이 2천만 원 초과세 공제금액 없음

4) 산출세액 : 과세표준 × 14%

위 그림은 주택임대 수입금액이 16,320,000원인 분이 임대주택으로 등록되어 있을 경우와 그렇지 않을 경우 분리과세 방식으로 세액을 계산한 것입니다.

7. 임대수입금액이 2천만 원 이하이더라도 공제대상 부양가족이 많으면 단순경비율로 계산할 때 세부담이 줄어들 수 있습니다.

직전연도 주택임대 수입금액이 2,400만 원을 넘지 않으면 임대소득에 대한 소득세를 신고할 때 단순경비율을 적용하여 신고할 수 있습니다.

단순경비율이란 장부를 기장할 능력이 없는 소규모 사업자(직전연도 수입금액이 업종별로 일정금액 이하 요건을 갖춰야 함)가 소득세 신고를 할 때 실제 발생한 경비에 관계없이 적용할 수 있는 국가에서 정한 업종별 경비율을 의미합니다.

단순경비율을 적용하여 소득세를 신고할 수 있는 자는 직전연도 수입금액이 일정금액 이하인 소규모 사업자이어야 합니다. 주택임대의 경우 직전연도 수입금액이 2400만 원 이하일 경우 단순경비율로 소득세를 신고할 수 있습니다.

1. 종합과세(단순경비율) 적용

2019년 귀속 주택임대업의 단순경비율은 42.6%입니다. 이를 적용해서 단순경비율로 분리과세 방식으로 소득세를 계산해 보겠습니다. 아래 사례는 타 소득이 없이 주택임대소득만 있는 4인 가족의 사례입니다.

임대수입금액이 15,120,000원이라고 가정할 경우 단순경비율(42.6%)로 계산 시 필요경비는 6,441,120원이 됩니다.

수입금액에서 필요경비를 차감하여 소득금액 8,678,880원(=15,120,000 - 6,441,120)을 계산하고 여기서 소득공제(부양가족 본인 포함 4명 × 1,500,000) 6백만 원을 차감하여 과세표준을 계산합니다.

여기에 세율(6~42%의 누진세율이 적용되나 과세표준이 1200만 원 이하이므로 6%)을 곱해서 산출세액 160,732원이 계산되며, 표준세액공제 70,000원을 차감하면 납부할 세액은 90,732원이 됩니다.

2. 분리과세 적용

해당 연도의 주택임대 수입금액이 2천만 원을 넘지 않으면 분리과세 방식으로 소득세를 계산할 수 있습니다. 만일 미등록 임대주택일 경우 필요경비가 50% 인정하고 타소득이 2천만 원 이하일 경우 기타공제 200만 원을 추가로 공제합니다.

이렇게 해서 과세표준을 구한 다음 여기에 일률적으로 14%의 세율을 적용해서 산출세액을 계산합니다.

임대수입금액이 15,120,000원이고 임대주택으로 등록된 주택이 없을 경우 분리과세 방식으로 세액을 계산하면 778,400원의 세액이 계산됩니다.

위 사례를 비교해보면 단순경비율과 분리과세 방식 중 단순경비율로 계산한 방식이 유리할 수 있습니다.

다만, 단순경비율 계산 방식은 직전 사업연도 수입금액이 2400만 원을 넘지 않아야 하고, 소득공제 대상 부양가족이 많을 때 유리한 방식으로서 항상 단순경비율 방식이 유리하지는 않습니다. 어떤 방식이 유리한지는 사례별로 다를 수 있습니다.

8. 이자비용 등 필요경비가 많이 지출된 경우 장부기장 방식으로 신고하는 것이 유리할 수 있습니다.

주택임대 수입금액이 2천만 원 이하일 경우 종합과세 방식과 분리과세 방식 중 선택할 수 있다고 했는데요.

대출을 받아 주택을 구입하여서 이자비용이 많이 발생한다면 분리과세 방식보다 종합과세 방식 중 장부기장 방식으로 세액을 계산하는 것이 유리할 수 있습니다.

1. 간편장부 방식으로 계산

위 사례 중 좌측은 임대 중인 3채의 주택임대 수입금액이 15,120,000원이고 이자비용이 9,000,000원, 재산세 및 수리비용 3,850,000원인 분의 사례입니다.

장부기장 방식으로 소득세를 신고할 경우 임대사업과 관련하여 실제 발생한 비용은 소득세 신고 시 필요경비로 인정됩니다.

대출을 받아 주택을 구입하고 임대를 하는 경우 이자비용은 필요경비로 인정되며, 임대업을 하는 과정에서 발생한 보유세(재산세와 종부세), 수리비용, 임대차계약 체결 시 발생한 중개수수료도 필요경비로 인정됩니다.

장부기장으로 신고할 경우 임대수입금액 15,120,000원에서 실제 발생한 경비 12,850,000원을 차감하면 소득금액이 2,270,000원이 됩니다. 여기서 부양가족공제(1인 1,500,000원 가정)를 차감하면 과세표준이 770,000원이 되며 6%의 세율을 곱하면 산출세액은 46,200원이 됩니다. 표준세액공제 70,000원을 적용하면 납부할 세액이 없습니다.

2. 분리과세 방식으로 계산

분리과세 방식으로 계산하면 위에서 설명드린 바와 같이 산출세액은 778,400원이 됩니다.

이처럼 대출을 받아 주택을 구입해서 이자비용이 많이 발생한 분들은 장부기장 방식으로 소득세를 계산하는 것이 분리과세 방식보다 유리할 수 있습니다.

다만 장부기장 방식은 장부를 기장해야 하므로 세무대리인에게 기장에 따른 수수료를 지급해야 하며, 근로소득금액 등 타소득이 많을 경우 어떤 방식으로 계산하는 것이 유리할지 시뮬레이션을 해봐야 합니다.

9. 임대주택으로 등록할 경우 소득세 감면을 받을 수 있습니다.

지자체에 임대사업자로 등록하고 세무서에 사업자등록을 한 국민주택규모 이하의 임대주택에 대한 임대료에 대해서는 소득세를 감면합니다. (임대개시 당시 기준시가 6억 원 이하 주택에 한정)

지자체에 단기임대로 등록한 경우 30%, 장기일반민간임대(구 준공공임대)로 등록한 경우 75%의 감면율이 적용됩니다.

소득세 감면을 받을 경우 감가상각의제가 적용되는지 묻는 분들이 많은데요.

조문 규정이 모호해서 감가상각의제 규정이 적용되는지에 대해 명확한 답변이 없습니다. 국세청 상담센터에서는 임대주택에 대한 소득세 감면을 받을 경우 감가상각의제가 적용된다고 답변을 하는 분들이 많은데 이것도 확실하지는 않습니다.

현재 관련 사항에 대해 유권해석이 신청된 상태이며, 아마도 유권해석이 올해 중에는 나올 것으로 보입니다.

결과가 어떻게 나올지 알 수 없으므로 보수적으로 이번 소득세 신고를 할 때는 감면을 적용하지 않은 다음, 만일 감면을 받아도 감가상각의제가 적용되지 않는다고 유권해석이 나올 경우 경정청구를 통해 감면 적용 후 세액을 환급받는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

3.주택임대소득세 신고방법 절차

10. 주택을 임대하면서 세무서에 사업자등록을 하지 않은 경우 소득세 신고시 가산세를 계산해야 합니다.

2019.12.31. 소득세법 제81조의12의 개정으로 2020.1.20.까지 관할 세무서에 주택임대사업자로 등록하지 않은 경우 "주택임대사업자 미등록 가산세"가 부과됩니다.

종전까지는 주소지 관할 세무서에 한 번만 사업자등록을 하면 되었으나 법령 개정 이후에는 주택 소재지별로 사업자등록을 해야 합니다. 다만 지자체에 임대주택으로 등록된 물건은 주소지에 한 번만 등록할 수 있습니다.

만일 2020.1.20.까지 주택을 임대하는 자가 관할 세무서에 사업자등록을 하지 않은 경우에는 임대수입금액의 0.2%를 소득세 신고시 가산세로 반영하여 납부하여야 합니다.

해당 가산세는 산출세액이 없는 경우에도 적용됩니다.

소득세법 제81조의12(주택임대사업자 미등록 가산세)

① 주택임대소득이 있는 사업자가 제168조제1항 및 제3항에 따라 「부가가치세법」 제8조제1항 본문에 따른 기한까지 등록을 신청하지 아니한 경우에는 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 1천분의 2를 가산세로 해당 과세기간의 종합소득 결정세액에 더하여 납부하여야 한다.

② 제1항에 따른 가산세는 종합소득산출세액이 없는 경우에도 적용한다.

홈택스 서식을 보니 2019년 귀속분 임대소득에 대한 소득세를 계산할 때는 주택임대사업자 미등록 가산세란을 기재하는 란이 없네요.

해당 규정이 2019.12.31. 신설되었고, 2020.1.20일까지 등록이 의무화되었으므로 이때까지 등록하지 않았다면 2020년 귀속분에 대한 소득세를 신고하는 내년부터 가산세가 적용되는 것으로 보입니다.